加拿大房东的十大流派之二:民宿派(Airbnb)L120

民宿(Airbnb)近两年来那叫一个火,许多房东都跃跃欲试。民宿流确实可以用一个“博”字来形容,其体系类似大百科全书式的。从民宿运作上,涉及房屋布置、房源推广、动态定价、客户评价反馈、保洁维护等诸多环节。做民宿的人很多,做的好的人非常少。其实,魔鬼都在细节里,今天三哥就带你走近民宿派。

房东们习惯把Airbnb翻译成民宿。其实Airbnb是一个让房东出租房屋房间的网站,该网站重点提供短期出租房的居间服务。在网站上,每一个住宿对象都与房东联系,房东的个人文件包括其他用户的推荐、住宿过的顾客评价,以及房东回复和私人消息系统。Airbnb网站的主要收入来源为订房服务费和信用卡费。根据房费不同,收费比例从6%到12%不等。当然,国内外还有其他的类似平台,国外有VRBO,国内有途家网、蚂蚁网和小猪网,但都远不如Aribnb的影响力。

有没有发现,Airbnb很像淘宝网,它只是提供一个交易平台。淘宝网的交易双方是卖家和买家,Airbnb的交易双方是房东和房客。我们不做Airbnb交易平台,我们是民宿房东。那么民宿的本质是什么呢?

短租房与长租房对应,但短租房的主要竞争对手不是长租房,而是其他短租住宿。民宿所蚕食的市场空间主要是:酒店和旅馆。民宿早已有之,但只是散兵游勇。近年来民宿兴起,是因为Airbnb互联网平台和民宿一旦结合,立即产生强烈的化学反应,并迅速成长为传统酒店行业的搅局者。

与传统酒店相比,Airbnb的优势在于平台上多样化的民宿选择与出色的性价比。近几年来,Airbnb平台上提供的可租房屋数量迅猛增长,遍及全球190多个国家,且平台在游客中的知名度越来越高。对那些崇尚“穷游”的旅行者而言,租用一个单间,甚至一整套房可能都比在酒店住一晚来得便宜,更别说加上20%酒店税以及昂贵的餐饮消费了。在很多游客心目中,Airbnb就是物美价廉的代名词。另一方面,三哥发现,在高档酒店云集的多伦多downtown,Airbnb也提供了约200套每晚价格在500加元以上的房源,说明Airbnb民宿不但在中低端住宿领域攻城拔寨,甚至还悄悄地开始向高端奢华酒店迂回包抄了。

1)按位置,可以分为城市民宿和乡村民宿。典型的如市中心的Condo公寓(城市民宿)和Simcoe湖边的度假屋(乡村民宿)。

2)按功能,可以分为纯粹住宿型和特色服务型,即除住宿外,结合周边资源,提供旅游观光、休闲娱乐、社交文化等特色服务。

3)按产权,分为传统民宿,即利用自有空闲住宅,以家庭副业方式经营。经营型民宿,投资者租赁房屋,以利润最大化为目的经营。

7.按规模,分为单打独斗型和型。专业化、品牌化、连锁化已经成为行业新趋势,民宿的“去民宿化”会越来越明显,“连锁的品牌千篇一律,有趣的民宿万里挑一”的现象正在上演。

要做民宿派的房东,必须要有适合做民宿的房子。有人提出很多条件:地段好;交通方便;装修很重要;生活便利,社区环境等等,但三哥以为,都没有说到点子上。大道至简,适合做民宿的房子必须要满足的一个条件——人!

适合做民宿的房子必须在有持续稳定的人流的地方。不管大城市还是小乡村,持续稳定的人流集中在以下区域:交通枢纽(机场、火车站、地铁沿线),城市人流中心(商务区、大型展馆、医院、学校、行政服务),旅游景点(休闲度假、吃喝玩乐)。

具体到大多伦多地区,其实只有两种房屋最适合做民宿:Downtown高级公寓和风景区度假屋(主要集中在北部湖滨)。而Downtown公寓,又因为商务、交通、人流和不受季节影响,而全面胜出风景区度假屋。当然,即使同在市中心,民宿公寓的具置、室内格局、硬装软装、风格情调、管理服务等因素,均会对经营效益产生影响。所以,没有合适的房子的房东可以洗洗睡了。

对民宿派的房东们,监管方面既有坏消息,也有好消息。你们是想先听坏消息,还是先听好消息呢?嗯,好东西留在后面吧,三哥先带你们来看看坏消息。民宿短租在全球如火燎原的发展,同时带来了很多批评和争议:

1)容许业主将住宅分租作短租,绕过了传统酒店业必须向政府申请各式牌照、缴付税款、受严格监管的常规,对酒店经营者是一种不公平竞争。

2) 短租发展过度可能导致租务市场扭曲,很多房东会倾向将房屋包装成“民宿”短租,令市场上长租单位数量减少,拉高整体租金水平,严重影响长租租客利益。

3) 很多国家城市尚无短租监管条例,或者即使有监管法规,多数民宿经营者并没有合法执照。房客要蒙受极大人身安全风险,Airbnb不可能审查所有出租单位基本结构、消防、电器等安全,也无法对房东进行严格背景审查,更无法保证并严格约束房东品格操守。

4) 滋扰邻里。短租供出租单位原本大多数只做住宅,未预期作为酒店用途。住宅社区难免因大量陌生人进出变得人群复杂,难免会对住宅社区其他邻居带来滋扰,甚至带来严重安保隐患。

2018年初,多伦多市议会提交了《短租管理条例》,该条例要求经营短租房东向政府申请许可证,并需缴纳4%的市级住宿税(Municipal AccommodationTax)MAT。另外,三哥给大家扒一扒该条例的其他主要内容:

1)短租经营只能在自住房屋(principal residenceonly)内,房东和租客均可经营。

解读:民宿房东们扒拉手指头算一下,4%MAT,6%订房费,2%信用卡费,还剩多少利润?

5)Airbnb公司每年牌照费$5000,每晚订房费$1。短租房东牌照费$50,Airbnb公司可代收Mat。

下面,好消息是:该条例已被上诉至上诉法庭Local Planning AppealTribunal (LPAT),2018年8月一审未过,2019年4月刚刚二审,但截至目前结果还没有公布。现在看来很可能再次推迟。所以,民宿派的房东们暂时还可以苟延残喘。

王国维在《人间词话》中说:古今之成大事业者,必经过三种境界:“昨夜西风凋碧树,独上高楼,望尽天涯路。”此第一境也。“衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴。”此第二境也。“众里寻他千百度,蓦然回首,那人却在,灯火阑珊处。”此第三境也。三哥以为,民宿派的房东们也有三个境界需要不断修炼:

1)第一境界的民宿,就是传统的房屋房间的售卖,早餐酒水的售卖。民宿派早期房东都是这样的一个业态。

2)第二个境界的民宿,售卖的是一种生活方式;例如:文艺青年素食瑜伽,吃货美食饕餮,茶艺插花,音乐美展沙龙,土豪商务范等等花样繁多的生活方式。因为每个人有每个人的生活方式。民宿房东的生活方式不可能让所有人都喜欢,一旦你售卖的生活方式不能让所有人所喜欢,整个的销售局面会比较狭窄。

3)第三个境界的民宿,售卖的是一种生活片段,是一种回忆。每一个客人前来度假,都有自己的诉求,所有的诉求都是不相同的。为客人提供专属的生活片段,是最高级的民宿房东需要去做的事情。

民宿房东应当营造的情怀,可以用三个词形容:度假空间、生活场景、理想居所。

1)度假空间。大多数民宿客人的第一需求是度假休闲。能够有一段时间的放松,享受回归自然状态的舒适。而很多民宿房东,更多考虑的是生意和业务,单纯把房子房间做的像酒店一样,其实就失去了度假的感觉。民宿房间如果做成了酒店房间一样,客人一进门看到的就是酒店房间,就是一个住的地方,你凭什么让他花酒店一样的价钱。

2)生活场景。民宿的空间,需要有生活化的场景在里面,就好像编剧会把作品编排出来,变成一个具象化的场景。民宿房东们要像一个艺术家,根据房屋和客户群体特点,设计生活主题场景,由设计师进行呈现,把场景和氛围营造出来。

3)理想居所可能是更重要的。做民宿的初心,如果纯粹是为了赚钱,那出发点会不一样;如果因为喜欢而去做,顺便也可以赚点钱,那做事的方法和心态又会不一样。如果房东自己都愿意或长或短,住在自己打造的梦想小屋里,你觉得客人会不会喜欢呢?

说了这么多,其实归结到一个点,就是民宿要具备人情温度。为什么头部的10%民宿拿走了总租金收益的30%?因为大多数民宿只有“房”,没有“人”。民宿真正的价值不在于那个房屋的空间和装潢,而在于房主赋予这个房间的“味道”,有温度的住宿,民宿本质上是“人”的生意。

在一处陌生的地方,有一盏灯是为我而亮,即使这个城市再陌生,有个房间,这个房间的房东能给我提供一处温馨而简单的住所,能告诉我这个城市最值得品味的地方,最好吃的当地小吃,最值得看的音乐剧和画廊,能和我一起共进早餐,当地的美食文化都浓缩在那早上一小时,那是我才真正成为了当地人。我愿意告诉我的朋友,在那个我去过的城市里,有位新认识的朋友,他有个非常温馨的房间,是个有趣的朋友,能和他小酌两杯,吐槽人生,小酒微醺,夜风徐徐。

很多时候,旅行者需要的不单是一处住所,而是一种连接,和这个陌生城市的连接,和我去过的地方的连接。没有“人”,任何风景的连接都只是暂时的,唯有“人”是大脑记忆永远鲜活的印记,滋养生命和情感成长的印记。没有“温度”的民宿,不是好的民宿。从这个角度讲,也许多伦多市府让房东们只能在自住房里经营民宿,是选择了一条有人情的民宿发展之路。

写到最后,连三哥也变得文艺起来。其实还是在《加拿大房东的十大门派L#100》提到过的,短租民宿属于峨眉派,细节博杂,需要情怀温度,还是更适合细心耐烦、情感丰富的年轻女房东们。留一句话为她们加油吧:

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